BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz zum Thema Immobilienverkauf – welche Unterlagen benötigt man?

23. November 2021
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Eine Immobilientransaktion umfasst eine Reihe von Dokumentationspflichten, die Interessent*innen transparent über Immobilien informieren, Verkäufer*innen aber auch vor Abwicklungsverzögerungen und Schadensersatzansprüchen schützen sollen. Da es dabei regelmässig um hohe Beträge geht, sollten die notwendigen Unterlagen möglichst früh beantragt und gewissenhaft geprüft werden. Welche Unterlagen man beim Verkauf einer Immobilie benötigt, wo man sie erhält und worauf man achten sollte, erklärt Cyrill Lanz, CEO und Gründer von BETTERHOMES, in diesem Artikel.

Um Hausverkäufe rechtssicher zu gestalten, benötigen Verkäufer*innen verschiedene Nachweise. Hier sind vor allem die folgenden zu nennen:

Allgemein bei allen Objekten:

Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
Grundriss, Baupläne, Lageplan, Baubeschrieb und Fotos
Katasterplan
Baureglement und Zonenplan
Energieausweis
Gebäudeversicherungspolice
Amtliche Schätzung (Steuerschätzung)
Aufstellung der Instandhaltungsmassnahmen mit Quittungen
Sicherheitsnachweis über die Niederspannungsinstallation (SINA Bericht)
Immobilienbewertung

Stockwerkeigentum (Eigentumswohnungen):

Stockwerkeigentümer-Reglement/Begründung
Letzte Abrechnung der Nebenkosten
Protokolle der letzten Versammlungen der Gemeinschaft
Aufteilungspläne

Renditeliegenschaften:

Mieterspiegel
Mietverträge
Relevante Mieterkorrespondenz

Welche Aspekte dabei besondere Berücksichtigung verdienen, sehen wir uns im Folgenden etwas genauer an.

Der Grundbuchauszug
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das Auskunft über bestehende Rechtsverhältnisse an Grundstücken gibt. Seine Notwendigkeit ergibt sich vor allem aus der grossen wirtschaftlichen Bedeutung von Immobilieneigentum und den Rechten an Grundstücken. Die wichtigsten Informationen darin sind:

Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück
Bestehende dingliche Belastungen wie Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten
Rangverhältnisse bestehender dinglicher Belastungen

Gesetzliche Regelungen zum Grundbuch finden sich auf kantonaler Ebene in den Einführungsgesetzen der Kantone zum ZGB (EGzZGB), den kantonalen Grundbuchgesetzen und den Abgabenerlassen der Kantone. Auf Bundesebene sind vor allem ZGB 942 – ZGB 977 und SchlT ZGB 38 – 48 sowie die Verordnung betreffend das Grundbuch vom 23.09.2011 und die Verordnung über die amtliche Vermessung vom 18.11.1992 einschlägig.

Erhältlich ist der Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Kantons oder der Gemeinde bzw. bei einem als Grundbuchamt eingesetzten Notariat. Die Kosten für Eintragungen, Auskünfte und weitere Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Grundbuch sind im Grundbuchgebührentarif des Kantons aufgeführt.

Grundriss, Baupläne, Lageplan, Baubeschrieb und Fotos
Zu dieser Dokumentkategorie gehören die bemassten Grundrisse der einzelnen Etagen, Schnittzeichnungen sowie Gebäudean- und -draufsichten (üblicherweise im Massstab 1:1.000). Auch Angaben zum Interieur und Fotos des Objekts dürfen nicht fehlen.

Weiterhin gehört ein detaillierter Baubeschrieb zu den notwendigen Unterlagen. Darin sind Informationen zu verwendeten Materialien, dem Alter der Bausubstanz, Anstrichen, Verglasungen, Wandversiegelungen, aber auch zu besonderen Ausstattungsmerkmalen wie freistehenden Badewannen, begehbaren Kleiderschränken und Aufzügen zu nennen. Sie dienen der Kaufpartei dazu, sich einen detaillierten Überblick über die baulichen Besonderheiten des Hauses und damit auch über die Nutzungsmöglichkeiten zu verschaffen.

Lagepläne erhält man üblicherweise bei der Gemeinde, teilweise auch bei der Stadtplanungsstelle des jeweiligen Kantons. Baupläne gibt es beim zuständigen Bauamt der Gemeinde und bei dem verantwortlichen Bauträger. Grundrisse geben die verantwortlichen Architekt*innen bzw. Raumplaner*innen aus. Alternativ kann die Verkaufspartei sie mit CAD-Programmen anfertigen lassen.

Katasterplan
Der Katasterplan ist eine massstabsgetreue geografische Karte, auf der Flurstücke als abgegrenzte und zusammenhängende Teile der Erdoberfläche sowie darauf befindliche Gebäude amtlich verzeichnet sind. Hier bekommt die Kaufpartei genaue Informationen über Ausdehnung, Lage, Ausrichtung und Nutzungsart.

Durchgeführt wird die amtliche Vermessung als Verbundaufgabe von Bund und Kantonen, aber auch als Public Private Partnership. Beteiligt sind die Eidgenössische Vermessungsdirektion, die kantonalen Vermessungsaufsichten, die städtischen Vermessungsämter und private Ingenieur-Geometerbüros. Alle für den Hausverkauf relevanten Geoinformationen findet man auf der Webseite des schweizerischen Katasterwesens cadastre.ch.

In engem Zusammenhang mit dem Katasterplan steht das Altlastenverdachtsflächenkataster. Hier werden systematisch Daten zu Altstandorten und Altablagerungen erfasst. Dazu zählen Grundstücke, die in der Vergangenheit auf eine Weise genutzt wurden, die zu Boden- und Bauwerksverunreinigungen geführt haben könnte (z. B. Tankstellen, chemische Reinigungen). Aber auch eine Auffüllung des ursprünglichen Geländes mit Fremdmaterial kann hier verzeichnet sein. Die entsprechenden Angaben findet man im Online-Kataster von Kantonen und Bundesstellen.

Baureglement und Zonenplan
Dokumente über Flächennutzungs- und Bebauungspläne dienen der Kaufpartei einerseits dazu, sich über baurechtliche Vorschriften im Geltungsbereich ihres Grundstücks sowie über alle in absehbarer Zeit geplanten Baumassnahmen zu informieren. Dies ist insofern von Bedeutung, als Infrastrukturprojekte wie der Bau von Umgehungsstrassen sich gravierend auf den Wert eines Grundstücks auswirken können. Auch können Bebauungspläne Einschränkungen dahingehend mit sich bringen, welche Objektkategorie auf einem Grundstück errichtet werden darf – etwa in Hinblick auf die Dachgestaltung, die Gebäudeausrichtung oder die freizuhaltenden Abstandsflächen. Die entsprechenden Informationen erhält man beim Bundesamt für Bauten und Logistik.

Energieausweis
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) gibt an, wie viel Energie für die Nutzung einer Immobilie erforderlich ist. Daran erkennt die Kaufpartei, wie energieeffizient ein Objekt im Vergleich mit anderen ist. Darüber hinaus gibt das Dokument praktische Empfehlungen für Verbesserungsmassnahmen.

Ob ein Energieausweis erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Kanton ab. In Freiburg beispielsweise ist er beim Verkauf obligatorisch, in Genf wiederum nicht. In anderen Kantonen wie Neuenburg spielen der Zeitpunkt der Baugenehmigung, die beheizte Wohnfläche und das Vorhandensein einer Zentralheizung eine Rolle.

Es ist zu beachten, dass nur zertifizierte GEAK-Experten mit der Erstellung von Energieausweisen beauftragt werden können, die über das notwendige Wissen zu Energiebilanzen und energetischen Optimierungen verfügen. Das sind zum Beispiel Ingenieure, Schornsteinfeger, Architekten und Energieberater.

Gebäudeversicherungspolice
Der Schutz vor Hagel-, Feuer-, Wasser- und Stromschäden wird durch Gebäudeversicherungen abgedeckt. Diese sind vor allem bei Finanzierungen relevant, da die Bank entsprechende Nachweise verlangt. Die potenzielle Kaufpartei kann die Versicherung später übernehmen, sie aber auch vier Wochen nach dem Kauf des Hauses kündigen.

Ausser in den Kantonen Schwyz, Uri und Obwalden ist die Gebäudeversicherung in der gesamten Deutschschweiz vorgeschrieben. Einen entsprechenden Nachweis erhält man bei seiner Versicherung.

Aufstellung der Instandhaltungsmassnahmen mit Quittungen
Um zu verhindern, dass eine Immobilie an Wert verliert, muss sie regelmässig inspiziert, gewartet, instandgesetzt und ggf. modernisiert werden. Hierzu gehören unter anderem Massnahmen wie die Kontrolle der Brandmeldeanlagen, der Austausch von Gummidichtungen in Heizungen, der Ausbau defekter Wärmepumpen und der Einbau von Photovoltaik-Anlagen.

Damit sich die Kaufpartei ein detailliertes Bild über den Zustand des Gebäudes machen kann, benötigt sie eine Aufstellung sämtlicher Instandhaltungsmassnahmen. Diese lassen sich mit Quittungen nachweisen, die man von den jeweiligen Handwerker*innen erhält.

Sicherheitsnachweis über Elektroinstallationen
Dieses Dokument bestätigt, dass die im Objekt verbaute elektrische Installation zum Ausstellungszeitpunkt den Anforderungen entspricht, die in den Artikeln 3 und 4 der Niederspannungs-Installationsverordnung festgelegt sind. Durch eine periodische Kontrolle kann der Kaufpartei bescheinigt werden, dass die Installation sämtlichen Vorgaben genügt.

Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung gehört zu den wichtigsten Dokumenten bei der Vermarktung. Sie gibt einen realistischen Preis für die Immobilie an, wobei Faktoren wie die Nachfrage, die Ausstattung, das Baujahr, die infrastrukturelle Entwicklung der Region, die Lage und Belastungen berücksichtigt werden. Je nach Gebäudeart, Nutzung und Marktsituation wenden Immobilienbewerter*innen dabei das Vergleichswert-, das Sachwert oder das Ertragswertverfahren an.

Verkäufer*innen sollten bei der Auswahl der sachverständigen Person vor allem auf die Qualifizierung achten. So sind etwa viele seriöse Gutachter*innen in der Schweizerischen Kammer technischer und wissenschaftlicher Gerichtsexperten (SKGE) registriert. Auch sollten sie von den Gerichten des Kantons bzw. der Region als Gutachter*in anerkannt sein. Oft gilt das zum Beispiel für Bauingenieur*innen und Architekt*innen. Gerne unterstützen erfahrene Makler*innen bei der Auswahl.

Eigenmietwert
Hierbei handelt es sich um den Mietzins, der mit der Vermietung der Immobilie erzielt werden kann. Dieser Punkt ist vor allem für diejenigen relevant, die mit dem Objekt Renditen erzielen wollen. Informationen hierzu erhält man von den Steuerbehörden des jeweiligen Kantons. Bestehen bereits Miet- bzw. Pachtverträge, sind diese den Dokumenten beim Hausverkauf ebenfalls beizulegen.

Über BETTERHOMES
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